집을 알아보다 보면 같은 아파트인데도 표시되는 가격이 하나가 아니라는 것을 알게 됩니다.
부동산 매물에는 5억 원이라고 나와 있는데 최근 실제 거래가격은 4억8천만 원일 수도 있습니다.
공시가격을 찾아보면 이보다 훨씬 낮은 금액이 나오기도 합니다.
저도 처음에는 이런 숫자를 보면서
"같은 집인데 도대체 어떤 가격이 진짜 집값인 거지?"
라는 생각이 들었습니다.
특히 공시가격, 시세, 호가, 실거래가 같은 용어가 한꺼번에 나오면 더욱 헷갈립니다.
하지만 하나씩 알아보니 각각의 가격은 만들어지는 방식과 사용하는 목적이 달랐습니다.
집을 살 때는 매도자가 부르는 가격만 보면 안 되고, 세금이나 각종 기준을 확인할 때는 실제 거래가격만 보는 것도 맞지
않을 수 있습니다.
그래서 이번 글에서는 집값을 알아볼 때 자주 접하는 여러 가격이 무엇을 의미하는지, 제가 실제 집을 알아본다면 어떤 순서로
확인할지 정리해보겠습니다.
1. 부동산에는 왜 여러 가지 가격이 있을까?
일반적인 물건은 가격을 확인하기 어렵지 않습니다.
마트에서 1만 원이라고 표시된 상품은 1만 원을 내고 구입하면 됩니다.
하지만 부동산은 조금 다릅니다.
같은 아파트 단지에서도
층
향
내부 상태
동 위치
거래시점
매도자의 상황
등에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있습니다.
또한 정부가 행정적인 목적으로 산정하는 가격과 시장에서 실제로 거래되는 가격도 서로 다릅니다.
따라서 부동산에서는 하나의 가격만 보고 집의 가치를 판단하기 어렵습니다.
2. 공시가격은 무엇일까?
공시가격은 정부가 일정한 기준과 절차에 따라 조사·산정하여 공시하는 부동산 가격입니다.
공동주택의 경우 아파트와 연립주택, 다세대주택 등의 공동주택가격이 공시됩니다.
공시가격은 실제로 집을 사고파는 계약가격과 같은 개념이 아닙니다.
주택 관련 세금이나 각종 행정제도의 기준 등에 활용될 수 있는 가격이라고 이해하면 쉽습니다.
그래서 내가 5억 원에 아파트를 샀다고 해서 그 집의 공시가격도 반드시 5억 원이 되는 것은 아닙니다.
3. 공시가격이 실제 집값보다 낮으면 이상한 걸까?
처음 공시가격을 보면 실제 매매가격과 차이가 커서 이상하게 느껴질 수 있습니다.
하지만 두 가격의 목적이 다르기 때문에 단순하게 같은 숫자가 되어야 하는 것은 아닙니다.
공시가격은 정해진 절차에 따라 산정되는 행정적인 기준가격이고, 실제 매매가격은 시장에서 매수자와 매도자가 합의해 결정한
가격입니다.
따라서
공시가격 = 내가 지금 팔 수 있는 가격
이라고 생각해서는 안 됩니다.
집을 매매하려고 시세를 알아보면서 공시가격 하나만 확인하는 것도 적절하지 않습니다.
4. 실거래가는 무엇일까?
실거래가는 말 그대로 실제로 계약이 체결된 가격을 의미합니다.
예를 들어 어떤 아파트가 매물로 5억 원에 나와 있었지만 매수자와 협의해 4억8천만 원에 계약했다면 실제 거래가격은
4억8천만 원입니다.
주택 매매계약이 체결되면 관련 법령에 따라 실제 거래내용을 신고하는 제도가 운영되고 있습니다.
이렇게 신고된 자료를 통해 최근 해당 아파트가 어느 정도 가격에 거래됐는지 확인할 수 있습니다.
제가 집을 구입한다면 반드시 확인하고 싶은 가격 중 하나가 바로 최근 실거래가입니다.
5. 호가는 또 무엇일까?
부동산 매물을 보다 보면 5억 원, 5억2천만 원처럼 판매가격이 표시되어 있습니다.
이런 매도 희망가격을 흔히 호가라고 부릅니다.
중요한 것은 호가와 실거래가는 다를 수 있다는 것입니다.
예를 들어 집주인이
5억2천만 원에 팔고 싶다
고 매물을 내놓았다고 해서 실제로 5억2천만 원에 거래됐다는 의미는 아닙니다.
협상을 통해 5억 원에 거래될 수도 있고 매수자가 나타나지 않아 가격을 낮출 수도 있습니다.
따라서 부동산 매물에 적혀 있는 가격만 보고
"이 아파트는 5억2천만 원짜리다."
라고 단정해서는 안 됩니다.
6. 시세는 무엇을 의미할까?
시세는 현재 시장에서 형성되어 있는 대략적인 가격 수준이라고 이해하면 쉽습니다.
최근 실거래가와 현재 매물가격, 주변 거래상황 등 여러 정보를 바탕으로 시장에서 어느 정도 가격대가 형성되어 있는지를
살펴보는 것입니다.
다만 시세 역시 모든 기관과 서비스에서 정확히 하나의 동일한 숫자로 표시되는 것은 아닐 수 있습니다.
따라서 시세를 볼 때도 하나의 숫자를 절대적인 가격으로 생각하기보다 현재 시장가격의 범위를 파악하기 위한 자료로
활용하는 것이 좋다고 생각합니다.
7. 네 가지 가격을 한 번에 정리해보겠습니다
처음에는 저도 계속 헷갈렸지만 다음과 같이 구분하니 이해하기 쉬웠습니다.
| 공시가격 | 정부가 산정·공시하는 가격 | 세금·행정제도 등의 기준 |
| 실거래가 | 실제 계약된 가격 | 최근 실제 거래 확인 |
| 호가 | 집주인이 팔고 싶은 가격 | 현재 나온 매물 확인 |
| 시세 | 시장에서 형성된 가격 수준 | 적정 가격대 파악 |
결국 네 가지 숫자는 서로 경쟁해서 하나만 맞는 것이 아닙니다.
각각 사용하는 목적이 다른 가격입니다.
8. 집을 살 때는 어떤 가격부터 봐야 할까?
제가 아파트를 구입한다면 현재 매물가격만 보지 않겠습니다.
먼저 관심 있는 아파트의 최근 실거래가부터 확인하겠습니다.
예를 들어 현재 매물은 5억 원인데 같은 면적의 최근 거래가 계속 4억5천만~4억6천만 원 정도였다면 왜 현재 매물이 더 비싼지
살펴볼 필요가 있습니다.
층이나 향, 내부 수리 여부 등의 차이가 있을 수도 있습니다.
반대로 몇 달 사이 시장상황이 변했을 수도 있습니다.
중요한 것은 호가만 보고 판단하지 않고 최근 실제 거래와 비교하는 것입니다.
9. 같은 아파트 실거래가도 왜 다를까?
같은 단지이고 같은 면적이라고 해서 거래가격까지 항상 같은 것은 아닙니다.
예를 들어 같은 84㎡ 아파트라도
저층과 고층
남향과 다른 방향
조망 여부
내부 수리 상태
동 위치
등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
또 거래시점의 시장상황도 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 최근 실거래가 하나만 보고
"이 집은 정확히 이 가격이다."
라고 판단하기보다 비슷한 조건의 거래를 여러 건 살펴보는 것이 좋습니다.
10. 오래된 실거래가만 보는 것도 조심하겠습니다
예를 들어 1년 전에 5억 원에 거래된 기록이 있다고 가정해보겠습니다.
그렇다고 현재도 반드시 5억 원의 가치가 있다고 볼 수는 없습니다.
부동산시장도 시간이 지나면서 변하기 때문입니다.
금리나 주택수요, 공급상황 등 여러 요인에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
따라서 저는 집을 알아볼 때 가능한 한 최근 거래부터 확인하고 이전 거래까지 범위를 넓혀 가격 흐름을 살펴보겠습니다.
단 한 건의 최고가나 최저가만 보는 것도 피하겠습니다.
11. 제가 집값을 확인한다면 이 순서로 보겠습니다
예전의 저라면 부동산 앱을 열고 매물에 표시된 가격부터 봤을 것 같습니다.
하지만 지금 제가 집을 산다면 조금 다르게 확인하겠습니다.
① 원하는 단지와 면적 선택
↓
② 최근 실거래가 여러 건 확인
↓
③ 층·동·거래시점 비교
↓
④ 현재 매물의 호가 확인
↓
⑤ 주변 비슷한 아파트와 비교
↓
⑥ 필요하면 공시가격도 별도로 확인
↓
⑦ 최종적으로 내가 지불할 수 있는 가격 결정
이렇게 하면 집주인이 부르는 가격만 따라가기보다 제 나름의 가격 기준을 만들 수 있다고 생각합니다.
12. 제가 집값을 알아보며 가장 중요하다고 느낀 부분
부동산 가격을 처음 보면 숫자가 명확하게 표시되어 있기 때문에 그 가격이 집의 정확한 가치라고 생각하기 쉽습니다.
저 역시 매물에 5억 원이라고 적혀 있다면 5억 원짜리 집이라고 생각했습니다.
하지만 실제로는 팔고 싶은 가격과 실제 팔린 가격이 다를 수 있습니다.
그렇다고 최근 실거래가 하나만 정답으로 볼 수도 없습니다.
집마다 조건이 다르고 거래시점도 다르기 때문입니다.
그래서 저는 집값을 하나의 숫자로 찾기보다 여러 자료를 비교해서 적정한 가격 범위를 찾는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 공시가격과 실거래가는 왜 다른가요?
두 가격의 산정 목적과 방식이 다르기 때문입니다. 공시가격은 정부가 일정한 기준에 따라 산정·공시하여 각종 행정목적
등에 활용하는 가격이고, 실거래가는 실제 매매계약이 체결된 가격입니다.
Q. 부동산 앱에 나온 매물가격이 시세인가요?
개별 매물에 표시된 가격은 집주인이 원하는 매도가격인 호가일 수 있습니다.
현재 시장가격을 판단하려면 최근 실거래가와 주변 매물 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
Q. 최근 실거래가만 보면 적정 집값을 알 수 있나요?
중요한 자료이지만 한 건만 보고 판단하기는 어렵습니다.
같은 면적이라도 층과 향, 동 위치, 주택 상태와 거래시점 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
Q. 아파트 실거래가는 어디에서 확인할 수 있나요?
국토교통부의 부동산 실거래가 공개시스템 등을 통해 실제 신고된 거래자료를 확인할 수 있습니다.
실제 이용할 때는 최신 자료와 거래조건을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
Q. 집을 살 때 공시가격도 확인해야 하나요?
실제 매매가격을 결정하기 위한 자료와 공시가격의 역할은 다릅니다.
공시가격은 세금이나 각종 행정기준 등과 관련해 필요할 수 있으므로 목적에 따라 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
결론｜매물가격만 믿지 않고 실제 거래부터 비교하겠습니다
공시가격과 시세, 호가, 실거래가를 알아보면서 제가 내린 결론은 집값에는 하나의 숫자만 있는 것이 아니라는 것입니다.
저도 예전에는 부동산 매물에 5억 원이라고 적혀 있으면 그 아파트의 가격이 5억 원이라고 생각했습니다.
하지만 그 숫자는 집주인이 원하는 호가일 수 있고 실제 계약은 다른 가격에 이루어질 수도 있습니다.
그래서 제가 실제 집을 구입한다면 먼저 같은 단지와 면적의 최근 실거래를 여러 건 확인하겠습니다.
그다음 층과 동, 거래시점을 비교하고 현재 나와 있는 매물가격을 살펴보겠습니다.
공시가격은 필요한 행정·세금 관련 기준을 확인할 때 별도로 살펴보겠습니다.
결국 중요한 것은 매물에 적힌 가격을 집값이라고 그대로 받아들이는 것이 아니라 실제 거래자료와 현재 시장상황을 비교해
내가 납득할 수 있는 가격을 찾는 것이라고 생각합니다.
※ 이 글은 공시가격·시세·호가·실거래가의 기본적인 차이를 설명하기 위한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 주택가격은 거래시점과 개별 주택의 조건 등에 따라 달라질 수 있으며 공시가격 및 관련 제도 역시 변경될 수 있으므로 실제 거래나 세금 확인 시에는 관계기관의 최신 자료를 확인하시기 바랍니다.
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